L'immobilier NEUF plus cher que L'ANCIEN ? FAUX !
Exemple chiffré
Aujourd'hui, nous allons voir ensemble si l'immobilier neuf est plus cher que l'ancien !
C'est une question que 99 % de nos clients nous posent quand on aborde le sujet de l'investissement immobilier.
Cette question se pose moins quand on fait de l'immobilier dans l'ancien mais elle est fréquente lorsqu'on parle de l'investissement immobilier dans le neuf, en particulier ces dernières années via le dispositif Pinel.
Répondons ensemble à cette question par des exemples chiffrés et concrets tenant compte de l'ensemble des éléments à étudier lorsque vous souhaitez investir dans l'immobilier.
1) Comparons ce qui est comparable
Alors c'est VRAI, sur le papier si nous prenons un T2 par exemple de 45 m² et qu'on le compare sur un site très connu de particulier à particulier avec un appartement dans l'ancien, dans la même ville et de la même surface, l'appartement dans le neuf va être plus cher de l'ordre de 15 % à 20 % !
Mais en réalité, nous comparons des éléments qui ne sont par comparables !
Ainsi, nous allons dans un premier temps, voir ensemble comment se découpe un prix pour pouvoir comparer une opération dans le neuf et dans l'ancien sur les mêmes bases !
Ces éléments de comparaison, vous prouverons mathématiquement que le neuf n'est pas plus cher que l'ancien mais au contraire, quand on prend tous les éléments, que l'ancien est plus cher que le neuf !
Pour cela, rien de mieux qu'un exemple chiffré :
Reprenons l'exemple ci-dessus, on achète un T2 d'environ 45 m² 210 000 € dans le neuf et en cherchant sur internet on trouve le même type d'appartement pour la même surface dans l'ancien pour environ 180 000 €.
Par ces premiers chiffres, première réaction "le neuf est plus cher que l'ancien".
OUI, MAIS :
Dans 99 % des cas quand on achète dans le neuf, le prix comprend au minimum une place de parking !
Ce qui n'est pas le cas dans l'ancien.
Donc pour commencer et si on veut comparer 2 opérations, il faut réajuster ces opérations au même niveau.
Pourquoi ?
La grande majorité du temps, les clients vont diviser un prix par sa surface pour en déduire un prix au m².
Dans cet exemple :
Pour le neuf = 210 000 € / 45m² = 4 666,67 €/m²
Pour l'ancien = 180 000 € / 45 m² = 4 000 €/m²
Ainsi, on est en train de comparer ce qui n'est pas comparable !
Dans les 210 000 € de l'appartement neuf, il y a donc une place de parking qui en fonction de sa situation (en plein air ou en sous-sol) est valorisée d'environ 10 000 € à 15 000 €.
Si on veut faire un exercice de comparaison entre ces 2 opérations, il faut donc commencer par mettre au même niveau ces 2 appartements en ajoutant à l'appartement dans l'ancien une place de parking pour environ 13 000 € (on pourrait tout à fait faire l'exercice à l'inverse en enlevant à l'appartement neuf la valorisation du parking soit environ 13 000 €).
Pour comparer ce qui est comparable, les chiffres actualisés sont donc les suivants :
Pour le neuf = 210 000 € (dont 10 000 € à 15 000 € de parking)
Pour l'ancien = 180 000 + 13 000 € de parking = 193 000 €
Ainsi, on peut se rendre compte que l'écart se réduit et nous en sommes qu'au tout premier élément permettant de remettre 2 opérations au même niveau !
2) Parlons maintenant des FRAIS DE NOTAIRE
Que ce soit une opération dans le neuf ou dans l'ancien, les frais de notaire viendront s'ajouter.
Sur ce point, il y a déjà une différence significative puisque dans l'ancien les frais de notaire seront d'environ 8% contre 2% dans l'immobilier neuf !
Remettons à jour nos chiffres :
Pour le neuf : 210 000 € x 2 % = 4 200 €
Pour l'ancien : 193 000 € x 8 % = 15 440 €
Ainsi et si nous ajoutons les frais de notaire au prix de l'appartement :
Pour le neuf : 210 000 + 4 200 = 214 200 €
Pour l'ancien : 193 000 + 15 440 = 208 440 €
Donc finalement, si on reprend le fait que l'immobilier neuf est plus cher de 15 % à 20 % SUR LE PAPIER, quand on remet les chiffres les uns en face des autres, notre écart s'est significativement réduit puisqu'on arrive à une différence de seulement 5 760 € (214 200 - 208 440) soit environ 2,76 %.
Et ce que le début...
3) Charges et frais annexe
Il est important de savoir que ce soit dans le neuf on dans l'ancien, la moyenne de détention d'un bien immobilier est de 10 ans.
Pendant ces 10 ans de détention du bien, vous allez avoir des charges à payer : copropriétaire, eau, électricité, assurance ect... mais aussi des travaux.
Identifier le coût des travaux sur 10 ans lors de l'achat d'un appartement ancien est compliqué.
A contrario, dans le neuf, vous bénéficiez de la garantie décennale qui est une garantie qui vous couvre pendant 10 ans contre les malfaçons. Cette garantie et même si dans nos simulations nous provisionnons une partie de charges, vous permet d'estimer que dans les 10 prochaines années, vous ne devriez pas avoir de charger à payer.
Repartons sur nos calculs :
Lorsque vous investissez dans le neuf, vous investissez dans un appartement dit "BBC" (bâtiment basse consommation).
Ainsi la consommation énergétique du bien est environ 4 fois moins élevée que dans l'ancien.
En chiffres, dans l'ancien un appartement qui vous coûtera 80 € de charges par mois, vous coûtera ainsi 20 € de charges par mois dans le neuf !
Cette différence de 60 €/mois sur 10 ans nous amène a une différence de 7 200 € de plus dans l'ancien !
Ainsi si on ajoute la différence de charges sur 10 ans en reprenant notre prix d'achat + frais de notaire :
Pour le neuf = 214 200 €
Pour l'ancien = 208 440 € + 7 200 € de différence de charges sur 10 ans = 215 640 €
Mathématiquement, sur 10 ans et en tenant compte de l'ensemble des éléments, on peut donc constater que l'immobilier neuf n'est pas plus cher que l'immobilier ancien. C'est même le contraire, dans le cas présent, acheter dans le neuf reviendrait à payer le bien sur 10 ans 1 440 € moins cher !
Attention aux travaux et à l'interdiction de location !
Par expérience, nous savons que dans l'ancien, au cours des 10 prochaines années, vous avez de très grandes "chances" de passer par la case TRAVAUX (ravalement de façade, toiture, parties communes etc...)
Vous risquez même PIRE, le grand plan de rénovation énergétique qui va obliger les propriétaires bailleurs de biens anciens, à remettre aux normes énergétiques pour réduire la consommation énergétique des biens et ainsi éviter les "passoires thermiques".
Pour rappel, un décret paru en janvier 2021 a déjà entériné l’interdiction de location, à partir du 1er janvier 2023, des logements dont la consommation annuelle dépasse 450 kWh par mètre carré. Ce qui concerne près de 900.000 logements actuellement classés G. Pour la suite, le calendrier est le suivant :
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements E.
Dans l'ancien les différents travaux à faire dans les 10 prochaines années pour être aux normes énergétiques (isolation, changement de fenêtres, changement de chaudières etc...) sont des coûts à rajouter que vous ne pouvez pas maitriser.
En conclusion
Nous avons pu voir dans cet article que le neuf n'est pas plus cher que l'ancien, bien au contraire !
Sans compter le fait que le plan de rénovation énergétique, viendra vous ajouter des contraintes et des frais supplémentaires dans les 10 prochaines années, venant alourdir la note et creuser un peu plus l'écart de prix entre le neuf et l'ancien.
Notre prochain article de blog portera sur la rentabilité de ces opérations.
Nous aborderons le rendement, la fiscalité et les lois fiscales.
En attendant, vous pouvez consulter notre article précédent : 2022 : La dernière année pour une réduction d'impôt maximum (emeraude-invest.fr) ou nous contacter directement via le formulaire ci-dessous.
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